告訴你未來房地產市場三種模式

    近期媒體的報道再擊痛點，房產稅草案已經基本完成，新任財政部副部長劉偉在重慶有房產稅經驗，房地產稅落地似已板上釘釘。

        連具體的落地日期都有了。《中國經濟周刊》報道，北京大學法學院教授、中國財稅法學研究會會長劉劍文表示，房地產稅法草案已經完成，最快有可能2017年提交全國人大常委會審議，他預測：“按照中央的部署，應該是在2020年前實施。還有4年時間。”

    2020年推出房產稅，這不是一項太遙遠的舉措，筆者認為這是比較靠譜的預測。

   房產稅遲早會推出，對此不要抱有僥幸心理。一是房地產已經成為重要的財富呈現方式，征收房地產稅覆蓋面積夠廣，加上消費稅等，可以從本質上解決地方財政不足問題; 二是地方財政缺乏長遠稅收來源。營改增后地方稅收下降，主動權喪失，依靠賣地收入總有窮盡的一天，從未來十年之內的情況看，地方政府找到長期稅收來源是迫在眉睫的事。

    兩個原因相輔相承，營改增后地方政府收入下降，純靠土地收入在道義上說不過去，在經濟上支持不下去。

    未來推廣的房產稅率門檻一定高于滬渝，房產稅會讓人感覺有些痛苦，否則干嘛要費力氣全面推廣？

    上海、重慶的房產稅試點方案是蜻蜓點水式的，兩地還可以通過土地收入、企業稅收彌補不足。兩地的房產稅對當地財稅沒有太大影響，是因為門檻較高：上海針對本市居民家庭在當地新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房，家庭人均居住面積超過60平方米的，以及非本市居民家庭在本市新購的住房，適用稅率暫定為0.6%。重慶房產稅的征收對象為個人擁有的獨棟別墅、房價達到當地均價兩倍以上的個人新購高檔住房，以及在重慶市無戶籍、無企業、無工作的個人新購二套及二套以上住房，稅率為0.5%~1.2%之間。并且，重慶的征稅價格會隨著均價的上漲而提升。

   并不意外，兩地開展房產稅試點四年多，房產稅對房價影響可以忽略不計，房產稅收入對地方財政收入貢獻極小。據新華網報道，試點3年間，重慶的個人住房房產稅征收額累計不超過4億元，而上海據相關部門估算約6億元。

   這些的房產稅基本算是被廢了，財稅專家張斌直接說：這種情況下的房地產稅，根本不可能替代地方政府的其他收入來源，也填補不了營改增之后的地方財政缺口。

   從國際上看，房產稅大約在2％左右，估計是中國相對應的征稅點，并且各個地區有根據市場、人口等所不同。對于剛性需求，會通過免征額的方式進行保護，“住房是用來住的，不是用來炒的”，將通過房產稅體現出來。

   但以滬渝兩地為例，證明房產稅沒用太可笑了，老虎不發威，當他是病貓。房產稅是政府最大的做空工具，如果稅收普遍征收2％以上，我相信沒有誰愿意將資產大量堆砌在房地產市場里，對房地產將有明顯影響。

未來房地產市場有三種呈現方式。

    一是在貨幣寬松階段，房地產的投資收益遠超過房地產稅的時候，房地產作為避險工具，還會繼續作為重要的投資工具。這一點可以參照1997年到2008年之前的美國房地產。

   二是在經濟大幅增長時期，房地產價格將隨之穩步增長。美國房地產在1940年一直處于上升階段，這主要是戰爭后經濟發展、人口上升、城市化以及科技革命的成功。

   在上世紀70年代80年代有兩個小波動，下跌不到10％，但從1997年后，政府過度保障加上瘋狂的房地產金融衍生品，使得2008年的美國房地產下跌釀成全球金融危機，房地產瘋狂上漲與下跌一定是金融現象。

    第三，等到房產稅推出后，有一個重要的指標租金回報率將受到重視，該房產能不能買，取決于租金回報率是否能夠超過同期限無風險收益率。所以，諸位看看現在已經收稅的商業地產的購買、運作方式吧，以后住宅地產將有些類似。