近期中央首次提出“房子是用來住的，不是用來炒的”，這對(duì)明年房地產(chǎn)市場(chǎng)究竟會(huì)有怎樣的影響？

   昨日，國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心學(xué)術(shù)委員會(huì)秘書長(zhǎng)馮奎在接受專訪時(shí)談道，2017年中央有望針對(duì)部分炒房現(xiàn)象明顯的少數(shù)城市，出臺(tái)對(duì)房產(chǎn)投機(jī)行為的監(jiān)管和抑制政策。2017年一二線城市的房?jī)r(jià)依然會(huì)漲，但漲幅會(huì)降低，而大城市周邊的中小城市未來將是熱點(diǎn)。

   所以總結(jié)起來就是——溫和上漲

一線二線的房子會(huì)繼續(xù)漲。為什么？

   自北京市“930”新政發(fā)布以來，全國共有22個(gè)城市先后出臺(tái)樓市限購、限貸政策，受此影響，部分熱點(diǎn)城市在新政“滿月”后出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌現(xiàn)象。上海市自10月8日發(fā)布“滬六條”以來，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫跡象明顯。從10月31日至11月6日成交數(shù)據(jù)來看，上海市成交量繼續(xù)延續(xù)下滑趨勢(shì)，且已經(jīng)連續(xù)四周出現(xiàn)下滑；除此之外，此前火熱的二線城市也深受調(diào)控影響，以廈門為例，10月份新房成交量?jī)H為今年平均成交量的四成。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入低潮期，投資客已全部撤離。而最近的一次調(diào)控發(fā)生在本月下旬的武漢鄭州兩座城市。

   楊紅旭提出過一個(gè)樓市短期理論，一般周期是三年，有業(yè)內(nèi)人士表示，當(dāng)在工作和生活中不再聽到有人在炒房時(shí)，說明房市已基本到低谷，這個(gè)點(diǎn)之后，房?jī)r(jià)就會(huì)回升。當(dāng)然還有不少的買房人會(huì)表示，等到房?jī)r(jià)再降一點(diǎn)再買之類的話，很多買房人還是在觀望。按照專家的推斷：目前一二線城市房?jī)r(jià)在“史上最嚴(yán)調(diào)控”下，出現(xiàn)短期內(nèi)的波動(dòng)是正常的，但是想要房?jī)r(jià)暴跌可能性很小，幾乎可以忽略不計(jì)。因?yàn)橹袊某擎?zhèn)化還在繼續(xù)，只要一天沒有完成，房?jī)r(jià)基本沒有下降的可能，至少在一二線城市是這樣的。

   中國住建部住房政策專家委員會(huì)顧云昌也說過，房?jī)r(jià)漲幅有周期變化，短周期大概是在三年左右的時(shí)間。2013年是歷史的新高，2015年是次高，在2018年極有可能再走高。

   中國的城市模式完全不同于USA。我們是摞起來的城市，密度高，人口高度集中。這種趨勢(shì)一旦形成，很難改變。你讓中國人過“買個(gè)牙刷也要開車10分鐘”的生活，是不可能的。所以，有人口增量的城市，房?jī)r(jià)很難回落，在人口越是集中的城市，房?jī)r(jià)只能上漲，只是漲幅的有所減慢而已，而人口最為集中的當(dāng)然是一線城市。

明年還有政策抑制炒房

   馮奎表示，中央作出“房子是用來住的，不是用來炒的”的論斷，意味著2017年政府對(duì)樓市的調(diào)控力度將會(huì)加強(qiáng)，“2017年將可能針對(duì)部分炒房現(xiàn)象明顯的少數(shù)城市，采取金融、財(cái)稅、土地、市場(chǎng)監(jiān)管等一系列措施，來抑制過度的住房投機(jī)和炒房行為”，比如在微觀信貸上，投機(jī)性購房獲貸的條件將明顯更加嚴(yán)格。

   “預(yù)計(jì)2017年房產(chǎn)市場(chǎng)呈溫和發(fā)展的走向”，馮奎預(yù)測(cè)一二線城市的房?jī)r(jià)明年依然會(huì)漲，但漲幅會(huì)降低，“與2016年相比，三四線城市一般而言上漲幅度不大”。

   馮奎認(rèn)為，在此情況下,房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)著眼于滿足“新市民”的需求，提供更合適的產(chǎn)品類型。而有條件的房企則會(huì)加速產(chǎn)業(yè)形態(tài)轉(zhuǎn)移，“比如轉(zhuǎn)向?qū)τ谛^(qū)可持續(xù)的經(jīng)營(yíng)維護(hù)上面去”。同時(shí)，大城市周邊的中小城市可能會(huì)是未來熱點(diǎn)區(qū)域，“房企聯(lián)合其他企業(yè)，去開發(fā)具有居住、休閑、產(chǎn)業(yè)功能的特色小鎮(zhèn)也是一種選擇”。

三四線城市去庫存為主，但不能依靠農(nóng)民工買房
  
    對(duì)于三四線城市去庫存問題，馮奎稱我國一二線城市繼續(xù)擴(kuò)張，而三四線城市面臨著人口持續(xù)減少，“這個(gè)變量因素，很多地方政府以及開發(fā)企業(yè)沒有抓準(zhǔn)”。他說，三四線城市政府與開發(fā)企業(yè)盲目樂觀地估計(jì)了當(dāng)?shù)氐娜丝谝?guī)模，并據(jù)以進(jìn)行房屋開發(fā)建設(shè)，這是這類城市庫存去不掉的根本原因。

   不過，馮奎認(rèn)為，中國有兩億多農(nóng)民工以及7000多萬在城市間流動(dòng)人口，隨著這部分人住房問題的解決，三四線城市的庫存將會(huì)緩解。

   “但不能簡(jiǎn)單地說，依靠農(nóng)民工買房解決房屋庫存”，馮奎認(rèn)為三四線城市庫存的解決，還需要與提高這些城市自身的吸引力結(jié)合起來，“只有創(chuàng)造宜居、宜業(yè)的環(huán)境，才能有利于人口集中和積聚。只有農(nóng)民工、城市間流動(dòng)人口愿意進(jìn)入這些城市，對(duì)城市生活有預(yù)期，對(duì)住房的真實(shí)需求才會(huì)增加”。

   人口是影響房?jī)r(jià)的重要因素，目前我們把整個(gè)中國的城市大概分為幾個(gè)部分。

   一線城市，一線城市就是北、上、廣、深，為什么叫一線城市呢？因?yàn)樗梢晕鐓^(qū)的人口流入，比如北京吸引三北地區(qū)的人口流入，哪三北，東北，華北和西北。上海吸引華東，廣州和深圳吸引華南，因?yàn)樗鼈兌加心芰ξ丝诘目鐓^(qū)域流動(dòng)，所以稱為一線城市。

   二線城市是指省會(huì)城市以及一些計(jì)劃單列市，它對(duì)本省的人口有很大的吸引力，比如廈門，吸引力跟福州差不多，甚至比福州更對(duì)福建人有吸引力。在山東，青島對(duì)本省人的吸引力，可能跟濟(jì)南差不多，大連的吸引力跟沈陽差不多。

   其他的城市稱之為三、四線城市，它的人口能夠保持不減少，或者是停滯是常態(tài)了。

   我們還是以上海作為一個(gè)樣本。從1999年到2015年，這16年間上海整個(gè)人口增加了900萬，900萬人口放到任何一個(gè)世界上都是很大的城市，差不多每年流入將近60萬人口，非常巨量的人口流入。

   這種巨量的人口流入也帶來了對(duì)住房的需求。

還在期待房地產(chǎn)稅？2020年后再說吧

   中央近期還提出“要加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制”，究竟什么是“長(zhǎng)效機(jī)制”？

   馮奎：住房制度改革的實(shí)踐，始于上世紀(jì)80年代。在發(fā)展過程中，房地產(chǎn)起起伏伏，經(jīng)歷了過熱、調(diào)整、再培育、再調(diào)控等階段。有些制度在這個(gè)過程中，慢慢被識(shí)別出來，但具體的制度內(nèi)容還需要進(jìn)一步明確。這些制度核心是住房供應(yīng)制度、土地制度，配套性的還包括投融資制度、稅收制度、監(jiān)管制度等等。只有這些制度不斷成熟、不斷定型，才能培育出健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)。
曾經(jīng)有位狂妄的教授射百三曾經(jīng)上書萬言書反對(duì)房地產(chǎn)稅說::"誰出臺(tái)房地產(chǎn)稅，誰就是歷史罪人“。目前來看，這些制度的推出是否有時(shí)間表？

   馮奎：有些制度的方向已經(jīng)明確，有的制度比如房地稅等只在少數(shù)地方試點(diǎn)，馬上推廣的時(shí)機(jī)還沒到來，因此不可能有統(tǒng)一的時(shí)間表。預(yù)計(jì)主要的制度內(nèi)容經(jīng)過幾年探索，到2020年前后，應(yīng)該會(huì)相對(duì)成熟。

    目前一線城市土地已經(jīng)非常緊張，這種情況下，怎樣實(shí)現(xiàn)合理增加土地供應(yīng)？

    馮奎：如果是一些城市存在真實(shí)的人口進(jìn)入的需求，從而推高房?jī)r(jià)上漲，這表明這類城市的發(fā)展順應(yīng)了城鎮(zhèn)化的規(guī)律。

    中央在相關(guān)政策文件中也強(qiáng)調(diào)要有序放開城區(qū)人口50萬-100萬的城市落戶限制，合理放開城區(qū)人口100萬-300萬的大城市落戶限制，合理確定城區(qū)人口300萬～500萬的大城市落戶條件等。
對(duì)這些接收外來人口多的城市，應(yīng)該通過多種方式增加建設(shè)用地面積。當(dāng)然，還有其他一些辦法，比如提高住宅用地比例、盤活城市閑置和低效用地等。

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