定向降準(zhǔn)對(duì)房地產(chǎn)有何影響？

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)下行給經(jīng)濟(jì)帶來(lái)壓力，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的緊張也引起監(jiān)管層的關(guān)注。

　　中國(guó)指數(shù)研究院最新的報(bào)告稱(chēng)，五月房?jī)r(jià)下跌城市個(gè)數(shù)明顯增加，北京上海等十大城市中八個(gè)城市環(huán)比下跌；在廣州，號(hào)稱(chēng)全國(guó)“地王”的番禺超級(jí)大盤(pán)亞運(yùn)城項(xiàng)目降幅超過(guò)三成；北京二手房成交持續(xù)低迷，五月二手房成交低于2011年的冷淡期。

　　國(guó)際貨幣基金組織（IMF）近期直言不諱的聲稱(chēng)“中國(guó)房?jī)r(jià)正在下跌”，將其對(duì)明年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的預(yù)測(cè)從7.3%下調(diào)至7%或更低，并對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)放緩和信貸累積感到擔(dān)憂。但其同時(shí)也表示，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期前景仍然看好。

　　更有悲觀者如渣打銀行大中華區(qū)研究主管王志浩認(rèn)為，10-20個(gè)城市會(huì)出現(xiàn)如溫州或鄂爾多斯房?jī)r(jià)跌50%以上的硬著陸情況，同時(shí)對(duì)于地方經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生較大影響。但業(yè)內(nèi)人士對(duì)此觀點(diǎn)認(rèn)同度不高，大多認(rèn)為下跌20%左右便可激活成交量。

　　不過(guò)，房地產(chǎn)下跌20%也將對(duì)三四線城市的中小開(kāi)發(fā)商的資金鏈構(gòu)成足夠壓力。而在整個(gè)經(jīng)濟(jì)體系體系中，企業(yè)之間千絲萬(wàn)縷的資金關(guān)系決定了風(fēng)險(xiǎn)節(jié)點(diǎn)具有傳導(dǎo)的特性。俗話說(shuō)，一根稻草壓垮一頭駱駝，就是這個(gè)道理。

　　根據(jù)管理層的最新表態(tài)，銀監(jiān)會(huì)將重點(diǎn)關(guān)注房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資本金、現(xiàn)金流和財(cái)務(wù)等狀況，關(guān)注房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金鏈斷裂給金融帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　據(jù)分析，此次央行0.5個(gè)百分點(diǎn)的定向降準(zhǔn)可覆蓋2/3的城商行、80%的非縣域農(nóng)商行和90%的非縣域農(nóng)合行，此外受惠的還有財(cái)務(wù)公司、金融租賃公司、汽車(chē)金融公司等。據(jù)中金公司估計(jì)，此次釋放的資金約在700-800億元左右。

　　此次降準(zhǔn)雖然從整體上來(lái)看流動(dòng)性釋放并不大，但是，地方性的城商行和金融公司可貸資金增多，對(duì)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)的資金鏈將起到一定的緩解的作用。

　　瑞銀特約首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤近日也撰文稱(chēng)，雖然基于房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系變化、投資性需求消退的理由，中國(guó)的房地產(chǎn)建設(shè)量可能會(huì)有較大幅度的調(diào)整，房地產(chǎn)長(zhǎng)期繁榮的時(shí)代可能已經(jīng)結(jié)束。不過(guò)，由于居民家庭借債較少，政府也有能力和意愿應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)下行等因素，房地產(chǎn)也不會(huì)發(fā)生全面崩盤(pán)。

　　信托風(fēng)控手段可緩沖風(fēng)險(xiǎn)

　　從信托公司本身的風(fēng)控層面來(lái)講，對(duì)房地產(chǎn)信托的風(fēng)控要求較高，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)、排名、自有資金大多有較高要求，融資主體多集中于一二線城市和大中型房地產(chǎn)商。而大型房地產(chǎn) 商相較于中小房地產(chǎn)商抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)很多，且一二線城市由于聚集了房屋需求，房?jī)r(jià)下跌的深度和時(shí)間都將小于三四線城市。

　　就風(fēng)險(xiǎn)緩沖而言，信托公司通常采用土地抵押的增信方式，抵押率常低于50%，信托公司本身資本金也可緩沖部分風(fēng)險(xiǎn)。雖然土地抵押高估的問(wèn)題經(jīng)常被媒體詬病，但這確實(shí)起到了兌付兜底的作用。據(jù)報(bào)道，光耀地產(chǎn)風(fēng)波后，信托公司又相繼提高了風(fēng)控要求。

　　根據(jù)2013年至今有關(guān)信托兌付危機(jī)的公開(kāi)報(bào)道來(lái)看，雖然市場(chǎng)一直對(duì)信托公司打破剛性?xún)陡丁凹挠韬裢保磐泄救钥梢揽科滹L(fēng)控手段，使得兌付危機(jī)得到一定化解。在未來(lái)，剛性?xún)陡兑欢〞?huì)有序打破，在釋放個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，也減少了積累的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

　　影子銀行監(jiān)管并未放松

　　據(jù)社科院數(shù)據(jù)上月最新發(fā)布的數(shù)據(jù)，包括房地產(chǎn)信托在內(nèi)的銀子銀行規(guī)模約27億元，占銀行業(yè)全部資產(chǎn)的比重約19%，這比瑞銀在今年早些時(shí)候曾預(yù)計(jì)的30~40億元規(guī)模要小。

　　而根據(jù)中國(guó)信托協(xié)會(huì)公布的數(shù)據(jù)，截至今年一季度末，房地產(chǎn)信托余額為1.1萬(wàn)億，約占整個(gè)信托規(guī)模的10%。雖然絕對(duì)數(shù)不大，但是作為信托行業(yè)主要業(yè)務(wù)，且房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活息息相關(guān)，使得其具有高度的關(guān)注度。

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