今年以來持續萎縮的成交量讓北京市的住宅庫存節節攀高，截至6月20日，北京市期房住宅和現房住宅的庫存分別為46117套和34727套，合計庫存80844套。這是繼2013年1月1日北京市住宅庫存達到80038套的高點之后，該數據再次達到8萬套以上，并創下近18個月以來的新高。進入2014年，北京市住宅的庫存量已經從五年來的最低點5.5萬套猛增至8萬套以上。

    成交量持續走低

    實際上，市場對于北京市住宅庫存創下近18個月以來的新高并不意外。根據中原地產研究部數據顯示，前五個月北京市商品房（包含所有新建住宅，商業、車位等）合計成交面積427.81萬平方米，剔除保障房部分，純住宅物業的成交面積僅為240萬平方米，是近八年來的最低值。

    前五個月，北京市所有新建物業合計總簽約金額為983.1億元，成交均價22979元/平方米，較2013年同期的1472.4億元下滑了33.2%。純住宅物業成交額為642.7億元，較2013年同期的980.3億元下調了34.4%。

    進入6月份，成交量的疲軟狀態仍未改變，亞豪機構統計數據顯示，進入6月份第一周，北京市商品住宅僅成交457套，成交面積5.06萬平方米，成交套數、成交面積環比分別大幅下降59%和61%，且周成交量也創下了今年以來商品住宅周度銷量的歷史新低。

    同時，截至6月16日，月內北京市二手房合計簽約2889套，是近幾年的最低值，同比、環比也均明顯下降。業內預計6月份北京市二手房簽約量恐難達到7000套的規模，將繼續在谷底徘徊。目前，北京市年內的二手房成交量尚不足2013年3月份單月的43780套。

    對于目前的市場狀況，中原地產首席分析師張大偉表示，北京樓市的狀態已經從2013年購房者恐慌性購房轉變為集體觀望，購房者害怕高點入市，后期的市場價格再度面臨調整。

    “樓市在信貸收緊影響下，上漲乏力，受到貸款影響最大的二手房，價格持續下跌，成交量不斷萎縮。2013年，北京市二手房市場的價格漲幅超過了受到限價影響的新建住宅。近期信貸壓力明顯、自住房扎堆入市，二手房價格已經從12月份開始連續6個月出現下跌。”張大偉表示。

    信貸微調難影響市場

    此外，對于近期信貸政策的微調，業內人士也普遍認為難以真正影響到房地產市場。據悉，5月12日，央行發布“央五條”要求商業銀行首套房貸回歸正常化，支持首次購房按揭貸款，提高貸款效率；部分地方政府也在嘗試通過調整政策以刺激需求；6月9日，央行又決定自6月16日起對特定商業銀行降準0.5%。

    對此，相關報告認為，定向降準釋放一定流動性，對當前規模的房地產市場影響或將有限。首先，定向降準具備明確的資金導向性，并非全面寬松，主要目的是為了促進信貸結構調整，促進資金流向實體經濟中需要支持的領域，兩次定向降準的明確導向促使資金流向“三農”和小微企業，資金直接流入房地產的通道并不暢通。其次，定向降準釋放的流動性較小。據估計，6月16日針對滿足條件的商業銀行降低存款準備金，釋放流動性資金大約1000億元，低于全面降準所直接釋放的流動性。可以說，流向房地產業的資金規模有限，對于房地產業發展難以產生直接有效的刺激。

    張大偉也表示，“對于市場來說，除非大幅度降準，或者央行單獨設立針對房地產首套房貸款的非盈利性機構，否則目前房地產行業貸款難的趨勢仍將持續。同時，部分銀行響應央行的措施，很可能是提高審批放款的效率，對市場來說，影響微乎其微”。