根據最新的統計數據，截至今年6月底，84個重點城市土地抵押貸款融資總額已經達到8.7萬億元，這些土地抵押融資包括了企業抵押融資、政府城投、建投融資等，但后兩者占絕大部分。而這類融資不僅在這幾年快速增長，并成為各地經濟增長及GDP拉動之動力，而且也成了地方政府土地違規違法的主要渠道。

    那么，為何地方政府的土地抵押融資會發展來這樣快？這是與當前的經濟增長方式、土地制度、金融市場體制及房地產市場發展狀況有關的。

    可以說，近十年來的中國經濟增長很大程度上就是依靠債務融資的投資來推動，無論是“房地產化”經濟快速增長，還是中央政府及地方政府的基礎設施建設快速增長都是與此有關。比如說，當前中國的債務與GDP比率看上去低于發達國家，但是中國的人均GDP遠低發達國家。當前中國負債存量應該是人均GDP25,000美元左右的水平，但是實際中國人均GDP只有發達國家的四分之一。居民是這樣，企業及政府更為嚴重。

    在這種以債務融資來拉動投資需求增長的模式下，中國的地方政府更是把這個模式發揮得淋漓盡致。因為，無論是土地制度安排，金融制度安排，及當前房地產市場形勢都為地方政府這種土地抵押融資提供便利的條件。所以，地方政府利用這些條件，讓國內的地方政府土地債務融資得以快速的發展。

    比如，截至2012年年底，全國84個重點城市處于抵押狀態的土地面積為34.87萬公頃，抵押貸款總額5.95萬億元，同比分別增長15.7%和23.2%。但到了2013年年底，84個重點城市處于抵押狀態的土地面積為40.39萬公頃，抵押貸款總額7.76萬億元，全年土地抵押面積和抵押貸款分別凈增5.33萬公頃和1.77萬億元，同比增長30%以上。2014年上半年的土地抵押貸款更是上升到8.7萬億，按年同比增長27%。每年都以30%以上的速度增長，遠遠超過了同期全國固定資產投資及社會融資規模的增長水平。

    那么，地方政府土地融資增長為何這樣快？首先是與當前國內土地交易制度安排有關。因為在現在的土地制度安排下，土地轉讓到地方政府手上才有交易轉讓權、才有土地溢價剩余索取權。在這種情況下，地方政府不僅可以低成本地從農民手上把土地轉讓過來，而且可以把農民轉讓過來的土地以高價賣出。正因為地方政府對土地有這樣絕對權力，因此，土地抵押融資就能夠成為一本萬利的生意。或者說，地方政府可以低成本或無成本從銀行或金融機構獲得所需要的資金。而對地方政府來說，土地是取之不盡，這樣拿土地抵押融資就易如反掌。

    其次，金融機構及銀行為何愿意接受用土地抵押融資，最為重要的不僅在于地方政府實際上以國家的信用在擔保，更為重要的是國家及地方政府一直在出臺各種各樣的房地產政策來推動住房市場價格上漲。可以說，十幾年來，國內不少地方的住房市場的房價基本上上漲10倍以上了。只要房價在上漲，土地交易價格也會隨之上漲。而房價上漲越快，土地交易價格上漲越快。只要土地價格上漲，對于銀行及金融機構來說，土地抵押品的價格就越高，這時金融機構貸款所面臨的風險就越低。反之，如果不是房價在上漲，房價是在下跌，那么土地抵押融資就會大打折扣。

    可以說，在這樣的一種融資模式下，由于地方政府可能輕易地獲得土地，可能輕易地獲得融資，這就使得地方政府城市基礎設施建設規模越來越大，這些城市基礎設施的造價越來越高，各個地方城市看上去越現代。這樣不僅推高當地的GDP，也在不斷地推高當地的土地價值或土地溢價，同時推高當地的房價。這樣，GDP及土地財政上去了，房價上漲了，城市表面上繁榮了。

    但同時，這種經濟增長模式也把中國經濟帶上死路。因為，一是以“房地產化”拉動的經濟是不可持續的，最后只能以房地產泡沫吹大、吹大的房地產泡沫破滅，及導致經濟危機結束及未來經濟長期衰退。二是土地抵押融資的經濟增長模式是建立在住房價格永遠上漲的假定上，但是這個假定是不成立。過高的房價最后一定會下跌。而房價的下跌，這種融資模式最后只能破產，并導致嚴重的金融危機及經濟危機。最近，地方政府為何都在千方百計地出臺救樓市的政策，就在于擔心房價下跌導致整個地方政府融資模式的破產。但是對經濟的規律性，地方政府豈能夠改變？

    還有，這種以高房價來拉動的經濟增長不僅在制造社會收入分析嚴重分配不公，也在制造整個社會沖擊與矛盾。當前社會問題的焦點就是高房價，就是由這種高房價造成的一系列嚴重的問題。這時，中國經濟豈能不進入死路？可以說，如果中國不走出這種“房地產化”經濟，不走出這種以過度融資負債拉動經濟增長的模式，是不會有希望的。