近兩天房地產行業的熱門話題是首套房認定標準和房貸利率是否真的會松動，央行和四大商業銀行官方目前未對傳聞給出明確回應。但四大行沒出聲，一些股份制商業銀行已經在執行了，還有些地方，如福州和青島，也已公開宣布放松對首套房的認定標準。種種跡象顯示，如果房地產市場的低迷持續下去，限貸松綁只是時間問題。如果當前“認房認貸”的政策轉為“認房不認貸”，哪些人群會從中受益呢？

　　所謂認房不認貸，指的是購房者只要還清了首套房貸款，若名下無房再貸款還可按照首套房計算。

　　鏈家地產市場研究部張旭認為，若利率下調，限貸放松，不同類型的購房者受到的影響各異。綜合來看，名下無房但有貸款記錄的購房者以及“賣一換一”的改善人群將會享受首套購房優惠，而無房無貸的首套購房者、二套房及投資型購房者，將不受新政策的影響。

　　受益最大的一類是無房有貸的首套購房者。首套房認定進行調整后，將導致首付由六成變成三成，貸款利率執行首套房標準。因此，首套房認定標準的變化對于此類特殊的首套購房者將產生較大的影響，相當于購房門檻降低一半，或將促使因政策誤傷的剛需重回市場。

　　先賣再買的置換型購房者，對其產生較大影響的主要在于貸款利率的變化。以貸款金額100萬、貸款期限20年為例，若利率為商貸基準利率85折，總利息66萬元；若利率為基準上浮10%，利息89萬元，兩者利息可相差23萬元左右。此次放松，或將引起未來改善性購房占比的提升。研究數據顯示，目前二手房市場上改善性需求占比約為40%，其中至少有八成屬于賣一買一的置換需求，約占32%，首套房認定標準的改變將促使部分資金不充裕的換房需求積極入市，同時，出售原有房屋出售獲得的收益使這類置換型購房者具有一定資金承受能力。

　　至于名下無房無貸的首套剛需購房者，首套房標準認定的調整對其沒有影響，除非未來首套房利率優惠加大，或者首付降低，對于其中資金承受能力較小的剛需購房者將產生較大刺激作用。

　　松綁首套房認定辦法對于二套及投資型購房者也影響不大。業內人士表示，從目前政府的態度來看，主要想撬動的是剛需首套購房者和首次改善型需求，對于二套以及三套以上的投資型需求政策不會松動。

　　上次首套房認定標準的收緊是在2013年4月，當年5月改善性購房占比（90平方米以上）就下滑7%。張旭認為，若此次傳聞屬實，并且能夠順利執行，則對樓市的影響要明顯大于限購的松綁。她說，“一方面房貸利率有可能出現明顯下調，若首套房八五折利率優惠重現市場，根據以往的經驗，首套房八五折利率優惠的大規模出現對于市場從低谷中恢復具有明顯拉動作用；另一方面，從‘認房認貸’到‘認房不認貸’的轉變對于撬動市場需求也具有積極意義。”

　　然而，房貸收益整體偏低，商業銀行是否會增加首套房貸款依然是未知數。關于利率松動，根據鏈家地產市場研究部統計，在歷史成交數據中，若房貸利率收緊，市場中85折優惠利率占比小于40%時，成交基本維持在萬套以下。房地產市場變化雖然也會受到其他調控政策的影響，但是利率政策是市場復蘇的關鍵。2014年以來，信貸政策一直偏緊，尤其是4月份以后，市場中的85折優惠利率幾乎絕跡，致使成交迅速跌落至8000套以及下水平。