10月24日下午2點(diǎn)30分，“2014創(chuàng)新型房地產(chǎn)與金融發(fā)展峰會會議”在成都明宇豪雅飯店2樓會議廳隆重召開。著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)先生在此次會議中做了精彩演講，重點(diǎn)論道“當(dāng)下中國房地產(chǎn)的最大問題”。

　　“房地產(chǎn)最大的問題一是創(chuàng)新不夠，二是不知如何與金融互動”

　　馬光遠(yuǎn)首先分析了當(dāng)下中國房地產(chǎn)面臨的最大問題，他認(rèn)為第一大問題是創(chuàng)新不夠，第二大問題是不知道如何與金融本身產(chǎn)生互動。“以前的開發(fā)商很少考慮怎么在產(chǎn)品上創(chuàng)新，因?yàn)樗麄兇虼蚋郀柗蚓涂梢再嶅X。現(xiàn)在的房企一定要轉(zhuǎn)化思維，沒有競爭力的開發(fā)商，終究是會被洗出去的。” 除了要加大創(chuàng)新力度、增強(qiáng)競爭力外，馬光遠(yuǎn)表示思考金融與房地產(chǎn)的關(guān)系怎樣重新進(jìn)行整合也很重要。“房地產(chǎn)市場不解決上述兩個問題，繼續(xù)吃老本是沒有希望的，沒有前途的，創(chuàng)新將是未來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個方向。”

　　“換個思維思考中國的房地產(chǎn)，今年的房地產(chǎn)市場是最正常的一年”

　　馬光遠(yuǎn)隨后簡單分析了一下當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)，“過去十多年，中國工業(yè)附加值年均增長13%，現(xiàn)在掉到了6.9%，主要原因就是因?yàn)樯鐣a(chǎn)能過剩。工業(yè)生產(chǎn)總值過去十年的平均增速在25%以上，上個月增速只有16.1%，掉了近10個百分點(diǎn)。”鑒于對當(dāng)下宏觀經(jīng)濟(jì)的判斷，馬光遠(yuǎn)表示，我們必須換個思維思考中國的經(jīng)濟(jì)，思考中國的房地產(chǎn)，“換個思維思考，今年的房地產(chǎn)市場是最正常的一年。” 他表示，許多人認(rèn)為今年的房地產(chǎn)市場特別不正常，是因?yàn)槟切┤税阎?“不正常”的房地產(chǎn)市場看成了“正常”，而把現(xiàn)在“正常”的房地產(chǎn)市場看成了“不正常”。“人們過去習(xí)慣了單邊項(xiàng)目，房地產(chǎn)市場每年不漲20%以上，就會覺得不正常。” 馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，如今的房地產(chǎn)市場是再正常不過了，“當(dāng)下房地產(chǎn)市場的毛利率仍然在30%以上，凈利潤仍然在14%以上，比制造業(yè)好太多了。開發(fā)商感覺日子不好過了，那是因?yàn)樗麄冑嵉蒙倭耍孔淤u起來難了。”

　　“政府對當(dāng)下房地產(chǎn)業(yè)仍有影響力，三個20%說明問題”

　　眾說周知，過去政府對整個房地產(chǎn)業(yè)有著重要的影響，但是這個影響隨著住房市場供需基本平衡，市場力量后來超過了政府力量。馬光遠(yuǎn)認(rèn)為政府對當(dāng)下房地產(chǎn)業(yè)仍有影響力，他用三個20%量化了政府的影響。“第一，中國房地產(chǎn)市場未來調(diào)整后，只有20%能存活，80%將被洗出這個市場。第二，不管政府未來政策如何調(diào)整，短期的周期性的調(diào)整對20%的城市會沒有影響，因?yàn)?0%的城市住宅地產(chǎn)過剩嚴(yán)重。第三，如果從住宅的品質(zhì)來講，只有20%的房子是優(yōu)質(zhì)的，80%的都是垃圾。因?yàn)檫^去十年房地產(chǎn)業(yè)太火爆，火爆的結(jié)果就是影響了行業(yè)的創(chuàng)新，因?yàn)橐郧叭魏纹焚|(zhì)的房子都能賺取不錯的利潤。”

　　“未來3-5年房企不應(yīng)該想如何賺錢，而應(yīng)該想怎樣活下去”

　　隨后，馬光遠(yuǎn)也談到了眾多開發(fā)商最關(guān)心的問題——接下來的路怎么走？馬光遠(yuǎn)強(qiáng)調(diào)，未來3-5年房地產(chǎn)業(yè)的日子可能會非常難過，房企一定要做好思想準(zhǔn)備。“未來3-5年開發(fā)商都不要盲目拿地?cái)U(kuò)張，首先要想著該如何自保，如何保證現(xiàn)金流。盲目擴(kuò)張，會死得很慘。” 他同時也指出，只要熬過了這段艱苦時期，房地產(chǎn)業(yè)仍然會有春天。“美國的房地產(chǎn)業(yè)搞了幾十年了，現(xiàn)在仍然是增速產(chǎn)業(yè)，而且是第一產(chǎn)業(yè)，所以中國的房地產(chǎn)業(yè)市場只要有創(chuàng)新、有競爭，仍然會迎來黃金時代。” “未來十年我仍然看好房地產(chǎn)市場，只是競爭更加激烈。房地產(chǎn)行業(yè)的盈利模式，競爭模式，產(chǎn)業(yè)模式都將發(fā)生翻天覆地的變化，能夠調(diào)整好心態(tài)適應(yīng)這個變化，才會有機(jī)會迎來新機(jī)遇。”最后，馬光遠(yuǎn)再次告誡，一定要轉(zhuǎn)換思維搞房地產(chǎn)，適應(yīng)樓市新常態(tài)。