在沒有任何暗示的上周五（11月21日）晚間，央行終于降息。在當前經濟下行壓力加大、政府救市措施不斷、房地產市場企穩回暖的敏感期，再一次挑撥購房者和房地產業內的敏感神經。

　　在降息利好的預期下，周一滬深兩市高開高走，WIND數據顯示，截至中午收盤，房地產板塊整體漲5.43%，北辰實業、保利地產、招商地產、首開股份等8股漲停，萬科A大漲8%。地產股爆發助股指一路上行，滬指午盤報2535.51點，收漲1.96%創三年來新高。

　　業內不少觀點認為，此次降息可以刺激目前正徘徊于底部的房地產行業加速復蘇；同時，市場上另一種聲音也在警示，對樓市推動持續期不應過度奢望。

　　利好不單純

　　央行此次采取的是非對稱方式調整貸款和存款基準利率。自11月22日起將一年期貸款基準利率下調0.4個百分點至5.6%；一年期存款基準利率下調0.25個百分點至2.75%，同時將存款利率浮動區間的上限由原來的1.1倍調整為1.2倍。

　　“央行終于做了一個正確的選擇”，經濟學家馬光遠在博客中如是寫到，“降息降準對于調整中的房地產而言，無疑是一劑強心針，熱點城市、供需基本平衡或供給不足的城市，貨幣政策的改變幾乎意味著房價拐點的到來，政策已經足以改變這些城市的房價預期。但對大量的供過于求的城市而言，除非貨幣政策回到前幾年的過度寬松狀態，房地產的基本面仍然是調整，而且調整的周期不會低于3年?！?/P>

　　與樓市“同甘共苦”的經紀公司更樂意看到一個因降息便迅速回暖的市場，國內幾大房地產經紀公司從房地產角度均對降息持樂觀的態度，他們在市場分析報告里表達了樓市利好的預期。

　　偉業我愛我家集團副總裁胡景暉稱，降息后房價會止跌企穩。他認為，本次降息和“930”房貸新政將形成疊加效應，對已還清購房貸款的改善型需求來說將大幅降低按揭成本，形成雙重的利好影響，促使這部分需求的持續入市。對于已經解除限購的城市，此次降息也將已降低這些城市包括剛需人群在內的市場需求的信貸成本，解除市場需求的觀望心理。

　　“降息的主要意義在于，減輕還款的負擔，雖然降息后貸款的月均還款減少額度并不大，但對資金敏感的剛需而言，仍是利好。”鏈家地產市場研究部張旭表示。據鏈家市場研究部統計數據分析，貸款100萬20年等額本息還款法，按照首套房基準利率政策，降息后月均還款為7251元，與調控前相比減少了234元，若按照調整后貸款利率9折來計算，月均還款額為6899元，與調整前9折相比大約減少了205元，相當于調整前的8.45折。

　　從利率降低的連鎖反應來看，買房支出減少，市場或將出現供需兩旺的局面。但是，CRIC研究員楊科偉強調，“以往歷史證明，利率調整對房地產成交的影響多為短期的，因為利率支出對真正的購房需求而言根本不是決定因素，無論是剛需還是投資客都不會最終到期償還20年或30年貸款，理論上的利息支出并不會影響購房決定?！?/P>

　　個人房貸業務也必將大大壓縮金融機構的利潤空間，將直接影響銀行投放個人房貸的積極性。因此，楊科偉認為：“銀行畢竟是自負盈虧的商業機構，資本的趨利性會讓其將有限的資金投向收益率更高的標的。對購房者而言要獲取優惠利率將更不可能，甚至基準利率也難以保證，房地產市場又將進入年初以來’錢緊’的窘境，將對房地產市場企穩回升產生非常不利的影響?！?/P>

　　“短期利好，長期利空”，同策咨詢研究部總監張宏偉這樣評價央行降息對房地產市場的影響，他說，“央行降息還從側面反映出另外一個問題：央行越降息，地方政府越救市，說明當前市場形勢依然相當嚴峻，盡管樓市接下來幾個月成交量會短期反彈，但是，一波行情之后壓力會更大，尤其是對于大多數二線、三四線城市來講，庫存偏大、去化周期偏長的問題，遲早還是會暴露出來。”

　　房企融資成本或不降反升

　　降息之后給開發商的預期并不那么樂觀，去庫存仍是多數開發商的大難題。

　　理論上說，降息將降低銀行的負債成本，進而降低實體的融資成本。但能否真的降低融資成本，民生證券管清友認為尚有待觀察。管清友的觀點是，“短期看，降息或導致一般性存款加速分流理財，銀行綜合負債成本不一定下降。中長期看，43號文是否能約束地方債務擴張，國企改革能否提高國企盈利能力，中小企業風險盈利特征能否改變是中長期融資成本能否下降的關鍵變量。 ”

　　就降息本身而言，此次是非對稱降息，特別是存款利率上浮區間進一步放大至1.2倍，銀行資金成本將進一步提升。業內人士稱，房企融資成本可能不降反升，進一步削弱企業的盈利能力。

　　“非對稱降息和提升存款利率上浮空間的不利影響可能對房地產開發企業更加明顯。資金成本上升的同時又要保證相當的利潤，銀行對房地產開發企業的貸款利率可能將不降反升。而對于其他渠道如信托、基金、民間借貸等渠道而言，利率也同樣水漲船高。財務費用的增加無疑將進一步削弱企業的盈利能力?！睏羁苽ケ硎尽?/P>

　　對于大多數城市來講，盡管會出現一波放量的成交行情，但樓市仍然面臨去庫存壓力。張宏偉認為：“整體房企資金面緊張的基本面不可能改變，未來市場仍然存在不確定性，尤其是中小企業，仍然可能面臨更多的債務違約的市場風險?！?/P>

　　億翰智庫在分析報告中指出，降息對2015年貨量充足的房地產企業最為利好，對今年大幅增加了土地儲備的房地產企業將有正面作用。由于此前的房地產行業政策主要利好改善類需求，這次無疑會直接刺激剛需，以剛需為主要產品的房地產企業在降息過程中更獲益。此外，億翰智庫還指出，從年初至今資本市場地產板塊已經有了一輪修復式的上漲。而政策推動行業將進入第二階段的上漲，在這一階段杠桿使用更加充分的公司將獲益，持有更多資產的公司也將會獲益。