在每一波樓市瘋漲的背后，開(kāi)發(fā)商和投資客往往扮演著關(guān)鍵角色，合肥此次也不例外。二線城市的代表合肥房地產(chǎn)價(jià)格瘋狂上漲，原因究竟是什么？
調(diào)查發(fā)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商的自我炒作及投資客的快速涌入都起到了哄抬房?jī)r(jià)的作用，另外就是合肥土地供應(yīng)不足，以及與其中心城市的區(qū)域優(yōu)勢(shì)有關(guān)。
據(jù)合肥市房地產(chǎn)管理局局長(zhǎng)汪菊喜介紹，房?jī)r(jià)瘋漲主要有三大因素，分別是宏觀政策原因、合肥城市發(fā)展特點(diǎn)和地價(jià)上漲。宏觀政策，比如下調(diào)首套房首 付比例，降低契稅和營(yíng)業(yè)稅等；合肥城市發(fā)展特點(diǎn)，比如被列為全國(guó)交通樞紐城市等；地價(jià)也帶動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲。若房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，未來(lái)不排除會(huì)出臺(tái)更嚴(yán)厲的調(diào)控措 施，如重啟限購(gòu)限貸。
一、開(kāi)發(fā)商與投資客哄抬房?jī)r(jià)
據(jù)了解，在此輪價(jià)格上漲過(guò)程中，合肥眾多開(kāi)發(fā)商采取半夜開(kāi)盤(pán)方式，制造出恐慌性的氛圍。“這種開(kāi)發(fā)商制造出來(lái)的恐慌，在二三月份開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目 占比很大，其中采取半夜開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)就不下5家，有的開(kāi)發(fā)商把開(kāi)盤(pán)弄得跟開(kāi)演唱會(huì)一樣，萬(wàn)人搶幾百套房源，這種恐慌性的營(yíng)銷在近段時(shí)間的合肥樓市較為常 見(jiàn)。”房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士張斌對(duì)記者說(shuō)。
此外，捂盤(pán)惜售也是合肥開(kāi)發(fā)商采用的手段。安徽建筑大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)李國(guó)昌認(rèn)為，最近一段時(shí)間合肥房?jī)r(jià)的快速增長(zhǎng)，主要是一些開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售造成的，特別是政務(wù)區(qū)等熱門(mén)區(qū)域，地塊有限，出現(xiàn)了供求緊張。
為了控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，今年4月份合肥房管局等四部門(mén)出臺(tái)的《關(guān)于進(jìn)一步保持我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展意見(jiàn)》顯示，要加強(qiáng)住房?jī)r(jià)格監(jiān)管，嚴(yán)格明碼標(biāo)價(jià)備案管理，物價(jià)部門(mén)要加強(qiáng)商品房住房銷售明碼標(biāo)價(jià)備案管理。
按照合肥的房?jī)r(jià)備案制度，每隔3個(gè)月，開(kāi)發(fā)商須把擬上市樓盤(pán)的詳細(xì)售價(jià)報(bào)備給房管局和物價(jià)部門(mén)。報(bào)備后未來(lái)3個(gè)月內(nèi)，房?jī)r(jià)上下波動(dòng)的范圍不能超過(guò)備案價(jià)的5%至10%。若要更大幅度調(diào)整售價(jià)，需等到3個(gè)月后再行報(bào)備。
為了規(guī)避備案制度達(dá)到漲價(jià)目的，合肥部分開(kāi)發(fā)商在進(jìn)入2月份后，實(shí)施了捆綁銷售。汪菊喜表示，“如果開(kāi)發(fā)商資金緊張，就想別的辦法，如捆綁車位，比如之前的車位大概20萬(wàn)元一個(gè)，現(xiàn)在漲到30萬(wàn)元或50萬(wàn)元，通過(guò)車位漲價(jià)曲線實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲。”
除了開(kāi)發(fā)商的參與，投資者炒房也是這波合肥樓市火爆的重要推手。“目前合肥樓市主要購(gòu)房者是以投資客為主，隨著樓市的瘋狂，也帶動(dòng)了剛需的提前釋放。一些專業(yè)的投資者去年底買的房，其收益大都達(dá)到50%，有的甚至更高。
年后濱湖和政務(wù)區(qū)上漲得特別快， 投資客占比很大。合肥這波價(jià)格上漲是非理性的，投資者炒房導(dǎo)致很大一部分剛需恐慌性入市。
二、土地、人口等助推樓市
如果說(shuō)開(kāi)發(fā)商和投資客助推房?jī)r(jià)上漲，那么合肥土地價(jià)格的大幅上漲也起到了重要作用。合肥學(xué)院房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)朱德開(kāi)認(rèn)為，在合肥房?jī)r(jià)的上漲中，土地價(jià)格起了巨大的推動(dòng)作用。
進(jìn)入2016年，合肥土地使用權(quán)競(jìng)拍更加瘋狂。在4月28日舉行的競(jìng)拍中，6幅地塊中有5幅樓面價(jià)超過(guò)1萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率都超過(guò)300%， 面粉價(jià)格超過(guò)面包價(jià)格。其中，位于肥西縣的一地塊樓面價(jià)達(dá)到10159元/平方米，但該地塊周圍精裝修房源的價(jià)格才9000元/平方米。為此，該地塊周 圍的項(xiàng)目紛紛封盤(pán)準(zhǔn)備調(diào)整價(jià)格。
合肥樓市價(jià)格的上漲，和土地供應(yīng)有很大關(guān)系。之前合肥的土地供應(yīng)一直都很少，從去年開(kāi)始出現(xiàn)地王并不斷涌現(xiàn)，這對(duì)房?jī)r(jià)上漲起到很大的助推作用。
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，近3年合肥土地出讓總面積大幅下滑，其中2015年出讓面積僅為2013年的60%，比2014年總量減少了21%。土地出讓量偏少導(dǎo)致了開(kāi)發(fā)商搶地，地王的出現(xiàn)刺激了房?jī)r(jià)上漲，特別進(jìn)入2016年合肥土地市場(chǎng)地王頻出是房?jī)r(jià)飆漲的關(guān)鍵。
此外，人口導(dǎo)入量的持續(xù)增加也導(dǎo)致合肥樓市供不應(yīng)求。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年在合肥的購(gòu)房者中，5.8%是安徽省以外的人，合肥戶籍購(gòu)房者占 比為35.8%，余下的是安徽省內(nèi)其他城市來(lái)合肥的。數(shù)據(jù)還顯示，合肥常住人口從2011年的752萬(wàn)增長(zhǎng)到2015年末的779萬(wàn)。
受益于安徽省要求做大合肥，安徽省的公共資金進(jìn)一步向合肥集中，并且合肥目前也進(jìn)入長(zhǎng)三角城市群，合肥外來(lái)人口也在進(jìn)一步大幅增長(zhǎng)。
安徽是農(nóng)業(yè)大省，進(jìn)城買房大部分會(huì)選擇省會(huì)，周邊城市對(duì)合肥成交量占比較大。安徽一年有30萬(wàn)大學(xué)生，其中有10萬(wàn)人會(huì)到合肥找工作，這就需 要安家落戶。按照市政府預(yù)計(jì)，從2016年開(kāi)始合肥每年人口要增加30萬(wàn)人，合肥在國(guó)家戰(zhàn)略上占據(jù)重要位置，吸引外來(lái)人口的能力不斷增強(qiáng)。
合肥學(xué)院房地產(chǎn)研究所副所長(zhǎng)凌斌表示，合肥是安徽省省會(huì)，與發(fā)達(dá)省份不同，安徽省就合肥一個(gè)中心，單核發(fā)展，省內(nèi)其他城市的樓市都比較疲軟，這些城市的購(gòu)買力也不斷往產(chǎn)業(yè)、教育、醫(yī)療資源比較好的省會(huì)合肥轉(zhuǎn)移。
三、購(gòu)房者：首付、利率、稅費(fèi)都降低了，買房劃算
回頭來(lái)看，自去年以來(lái)，樓市政策中頻頻出現(xiàn)“支持”“促進(jìn)”等字眼，寬松的購(gòu)房政策使各類購(gòu)房者得以進(jìn)入樓市，市場(chǎng)交易活躍反過(guò)來(lái)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。
多條政策調(diào)整涉及首付比例。一則為“3·30政策”，政策中將公積金首套房首付比例調(diào)整為20%；二則為“9·30政策”，提出居民家庭首次購(gòu)買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，最低首付款比例調(diào)整為不低于25%。此外，今年2月2日，中國(guó)人民銀行再出臺(tái)新政，在不限購(gòu)的城市，首套房首付比例最低可達(dá)20%。
稅費(fèi)優(yōu)惠，直接降低了購(gòu)房者的成本。2015年3月27日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布通知，提出個(gè)人購(gòu)買2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅，免征期限由5年下調(diào)為2年。2016年2月22日，調(diào)整降低房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營(yíng)業(yè)稅。
四、物以稀為貴，買房必須先看供求關(guān)系
合肥樓市庫(kù)存一直處于較低位運(yùn)行，去年更是持續(xù)走低。樓市庫(kù)存規(guī)模不足，進(jìn)一步刺激了房?jī)r(jià)上漲。
易居研究院的數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前主要熱門(mén)城市樓市的存銷比普遍小于10，如上海、深圳為7，近期持續(xù)走強(qiáng)的合肥、南京為4。正是因?yàn)槿?kù)存周期較短、局部供應(yīng)出現(xiàn)緊缺，支撐了這些城市樓市延續(xù)火爆態(tài)勢(shì)、價(jià)格逐步上行。
五、股市不穩(wěn)定，買點(diǎn)房產(chǎn)可保值增值
“我手頭有點(diǎn)閑錢，本來(lái)沒(méi)打算再買房，但身邊人都說(shuō)要漲價(jià)，不買就虧了。”合肥市民李濤和老婆名下各有一套小戶型房子，其中有一套貸款已結(jié)清，符合二套房?jī)?yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)，因此春節(jié)前他和愛(ài)人找父母湊了湊，付了第三套改善房的首付。
像這樣“被購(gòu)房”的購(gòu)房者并不少。有研究顯示，在這一輪房?jī)r(jià)上漲大潮中，自住型買家占主導(dǎo)，其中又以改善型需求的釋放尤為突出。在合肥的二手房市場(chǎng)，以往剛需買家和改善型買家各占一半，而近來(lái)這一比例達(dá)到了四六開(kāi)，在部分地區(qū)，后者占了絕大多數(shù)。在“買漲不買跌”心態(tài)下，帶有投資性質(zhì)的改善需求入市，加之“恐慌心理”存在，進(jìn)而推高房?jī)r(jià)的非理性上漲。
當(dāng)前國(guó)內(nèi)投資格局較為寬松，大量資金一直在尋找安全的投資通道。而國(guó)內(nèi)投資渠道有限，股市又頻繁暴跌，吸引力急劇下降，樓市則成為“避風(fēng)港”。
不排除限購(gòu)限貸政策回歸
為了應(yīng)對(duì)合肥房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，4月份出臺(tái)的《關(guān)于進(jìn)一步保持我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見(jiàn)》明確表示，房地產(chǎn)主管部門(mén)將加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，開(kāi)發(fā) 企業(yè)在取得《商品房預(yù)售許可證》后，須在10日內(nèi)全部公開(kāi)房源并一次性對(duì)外銷售；對(duì)商品住房已達(dá)到預(yù)售條件，但不及時(shí)申請(qǐng)預(yù)售許可的項(xiàng)目，經(jīng)督促拒不申報(bào)的，將要求開(kāi)發(fā)企業(yè)現(xiàn)房銷售。
而針對(duì)此前市場(chǎng)出現(xiàn)的購(gòu)買住房捆綁車位等銷售行為，合肥市在意見(jiàn)中明確提出，要規(guī)范車位(庫(kù))等各類銷售管理，商品住房配套規(guī)劃建設(shè)的產(chǎn)權(quán)車位(庫(kù))，須在該住房項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后方可銷售和出租，不得銷售或通過(guò)長(zhǎng)期租賃等方式變相銷售人防車位(庫(kù))。
此外，合肥市還提出，2016年城區(qū)商品住房土地供應(yīng)同比增加15%以上，并實(shí)行差異化供地政策，通過(guò)調(diào)節(jié)土地供應(yīng)穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。
汪菊喜表示，“推地力度會(huì)加大很多，接下來(lái)每個(gè)月至少保證不少于1000畝的土地供應(yīng)，同時(shí)將加大商品房的供應(yīng)量，保證市場(chǎng)房源的平穩(wěn)。”
如果上述政策出臺(tái)一段時(shí)間后，合肥樓市還是延續(xù)火爆態(tài)勢(shì)，那么不排除會(huì)出臺(tái)更嚴(yán)厲的措施，“政府在必要的時(shí)候，會(huì)進(jìn)一步出臺(tái)更為嚴(yán)格的政策，不排除限購(gòu)限貸的政策重新回歸。開(kāi)發(fā)商要加快推盤(pán)速度，如果價(jià)格一直控制不下來(lái)，會(huì)加大政策力度進(jìn)行調(diào)控。”汪菊喜補(bǔ)充說(shuō)道。
汪菊喜還認(rèn)為，“去年合肥土地供應(yīng)量確實(shí)比較少，但開(kāi)發(fā)商拿地有一些不理性，建議開(kāi)發(fā)商高價(jià)拿地時(shí)要慎重。此外，投資客也要謹(jǐn)慎投資合肥樓市。”
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